郑州商住房会紧跟一线脚步遭遇“灭顶之灾”吗?

来源:腾讯房产·郑州站 2017-02-23 16:23:30 打印本稿

一线城市收紧商住房的原因是什么?郑州会出现这种情况吗?郑州“商改住”是否可以推行?郑州当前的公寓市场现状如何?我们独家专访到RET睿意德郑州分公司副总经理石俊东做了深度解读。

  每次限购政策卷土重来,公寓市场就会出现不同程度的回暖。最近的公寓市场却因为在一线城市遭到打压而受到关注。先是上海和天津叫停了“酒店式公寓”,紧接着上海的试点商住项目就责令整改,拆除隔墙、上下水管道和煤气管线,层高4.5米的单元也不再允许建设插层,从而杜绝“LOFT”的出现。北京、上海、深圳收紧商住政策的消息也不断传出。公寓市场仿佛一夜之间迎来了“灭顶之灾”。

  一线城市收紧商住房的原因是什么?郑州会出现这种情况吗?郑州“商改住”是否可以推行?郑州当前的公寓市场现状如何?我们独家专访到RET睿意德郑州分公司副总经理石俊东做了深度解读。

  收紧商住房为防“擦边球”郑州不会紧跟其后

  一线城市收紧商住房的主要原因,一方面是房地产调控的需求,住宅限购抑制过度的投资需求,而限制商改住则是防止热钱和开发商打侧边球,开发和销售居住功能的类住宅物业,转而影响住宅调控市场。另一方面则是这些大型城市的城市管理需求,商业产权物业的设计规范并不适用住宅,高容积率和户数的公寓存在管理漏洞和安全隐患,同时也不利于大型城市人口疏导和减轻各种城市资源压力。

  郑州作为新晋二线省会城市,与以上城市差异较大。一方面是郑州刚刚进入商办公寓的高速发展阶段,大量城中村改造释放的居住需求需要可作为过渡居住功能的公寓来承担一部分压力。另一方面是郑州商业用地的出让总量仍不算大,且在郑州市场商办用地运作和盈利难度较大,办公物业去化量更是有限,开发商需要可作为现金流的公寓产品来平衡投资,才能有动力来做好出形象的商业和办公物业,从开发角度来说不宜打压开发热情。

  “商改住”实为去库存 许多切实问题待解决

  虽然各地商改住政策陆续出台,但仍存在细则、落实部门、税费政策、改造成本高等切实的问题。商改住政策出发点目前主要鼓励租赁住房,是缓解外来人口租房压力和去商业库存的一种方式。而市中心传统区域的商办塔楼物业库存量和空置率并不高,现有物业目前已出现长租公寓运营商来运作,政策落地将对这类产业产生拉动作用。

  反而是未来三环外大量城改项目供应带来的公寓供应压力巨大,从RET睿意德操作大量城改项目的经验来看,商业配比量仍然稍显大,开发商从成本回收和利润的需求出发仍会开发大量公寓型产品进行销售。总的来说短期内从抑制住宅投资需求的角度来说不会放松大量新增商业用地的商改住,而是鼓励现有商业库存转为租赁用房。但未来如果过量公寓物业供应造成市场波动,则有可能影响政策的走向。

  城中村拆迁催生郑州公寓需求 2017竞争更激烈

  2016年住宅的火热让公寓在楼市的大格局中存在感并不高,但2016年陆续拆迁的庙里、刘庄、陈砦等城中村,为公寓市场提供了极大需求空间。拆迁后购置、租赁等井喷的交易催生了相关产业的发展。另一个大背景则是上半年国家房地产调控政策的放宽,但本土普通住宅存量严重不足,转而令郑州公寓产品成为投资客户的新宠,全年呈现了量价齐增的趋势。陆续投放的公寓产品将会使2017年的竞争更加激烈,尤其集中在下半年。

  郑州公寓市场投资客占79% 价格相对稳定

  从目前整个房地产市场来看,城市框架加速拉大,地铁2号线的投入使用也推动了地铁交通的成熟。郑州已全面进入四环时代,南郊二子--龙湖与港区也加入了公寓大军中来,郑州市的公寓市场分布更加平均。

  从公寓性质来看,70年产权的住宅配备型小户型公寓是比较稀少的,据RET睿意德对郑州59个在售公寓楼盘监控显示,住宅型公寓 8个,商住公寓51 个,商住公寓占比整个公寓市场86 %。而从2015年到2016年的供销价格来看,相对住宅价格的飞跃式增长,公寓价格趋于稳定。

  伴随当下住宅的限购升级,加之公寓的集中放量,未来商住公寓必然掀起一阵小高峰。相对普通住宅,商办公寓因单价、总价双低的低门槛,也能吸引一批迫于买房压力选择公寓过渡的刚需客。同时对于投资客而言,公寓能将金钱杠杆作用最大化地利用,且市面上地段优越、价格实惠的公寓较多,具备较为充分的选择性。

郑州商住房会紧跟一线脚步遭遇“灭顶之灾”吗?

  就公寓市场而言,投资客户占整个市场客户的79%,办公自用占9%,刚需客仅占12%。

郑州商住房会紧跟一线脚步遭遇“灭顶之灾”吗?

  公寓市场的客户关注点也发生了微妙的变化。客户最关注付款方式与投资保障,其次为升值潜力与户型面积。以投资客为主的公寓买家们更注重产品本身的附加值与地段交通带来的利好,这直接关系到今后出租与交易的增值情况。

  公寓产品更加多元化,soho、loft、平层小户型,迎合了自住、投资及办公人群的需求。

  2017年,郑州公寓市场的表现:一是公寓量持续增加,区域分化明显,高新区、经开区等区域会成为公寓供应集中地。二是住宅政策松动缓慢,公寓类产品上半年还有一波小高潮。

责任编辑: ZY1201